тоже писал уже выше, что вурдалакам сдавать - нафиг нафиг. только приличным людям со всеми возможными перестраховками. что у меня сейчас и происходит. нафига мне каждые полгода арендаторов менять? это ж не хостел а квартира

Felix20, ну не знаю, косметичка обычно выходит ну 2-3 месячных платы раз в 3-4 года, а так обычно мелочь в пределах 1 месячной платы, а то и меньше. Стиральная машина древняя сломалась один раз, ну поменяли - 10 тыс. руб. все дела то.

я вот тоже не понимаю. полтора года человек снимает у меня квартиру. появляюсь там раз в месяц примерно для проверки. обои, пол, стены, двери, мебель, шторы потолок в порядке. бытовая техника цела. ванная не в идеальной чистоте, но норм.
полы моет сам.
наверное у меня какой то неправильный наниматель (именно наниматель, а не арендатор. арендаторы - это в нежилой недвиге согласно ГК РФ).....

Тут немного сложнее. Во первых сильно зависит от места: депрессивный р-н/город или нет, транспорт, инфраструктура, вид из окна и т.д. Т.е. если покупаешь с оглядкой на будущее, надо много что учитывать, смотреть планы развития района (понятно, что они не на 100% совпадут, но как правило на 90% точно), что б потом не возникла перед домом эстакада, морг и т.д.
Квартира не пирожок, быстро не продается, некоторые квартиры продавал по году, повышая ценник вслед за рынком, минимум было 3 месяца. На каждую квартиру есть свой покупатель, ну и грамотно продвигать нужно, для чего существуют риэлторы. Надо только знать таких, и грамотно условия работы составить. Как пример: одну квартиру купили из-за наличия школы рядом, вторую - да просто захотелось именно в этом доме рядом с родителями, а моя была единственная на продажу (из 128 двушек в доме), хотя в двух соседних домах однотипные квартиры, продавали и в лучшем состоянии и дешевле.
Если владеешь недвигой меньше 3-х лет.
К сожалению одних и к удовлетворению других, рост стоимости недвижимости за последние 30 лет существенно превышает инфляцию, причем реальную. Было в кризис в 1998-99 г. единственное время когда недвига провалилась в цене в 2 раза, но в течении 4-6 лет отросла обратно (я не про рублевые цены). С 2018 г цены на квартиры в рублях тупо поднялись в 2 раза ( в $ на 80%), просто тупо поднялись.
Для меня вопрос насколько это долго может продолжаться. С одной стороны у нас куча народа без собственного жилья - на сегодня есть спрос, с другой стороны, столько строиться "человейников", что, боюсь, рынок эконом жилья будет "перегрет" в течении 5-10 лет. При этом как всегда в МСК: запад - более качественное жилье в плане проектов, планировки, внешнего вида, восток - муравейники (есть и исключения). Подмосковье -тут вообще часто может быть бардак, ни дорог, ни инфраструктуры, ни транспорта, школ, садов, поэтому и ценник сразу в 2 раза от МСК падает на однотипное жилье.
Пока он в размере 1-2 ежемесячных коммунальных платежей - не страшно. Но не исключаю, что будут существенно поднимать (люди-новая нефть).
На съеме, квартира может сейчас окупиться лет за 20 (учетом реальной инфляции). Я рассматриваю недвигу просто как именно сохранение и приумножение первоначальных средств, ну и потом как добавка к ежемес. доходам. Ибо прыгать регулярно от "котлована" до "котлована" на сегодня смысла нет.
Из-за 4-6% уходить в тень?
Закономерно с ростом цен на квартиры, но я не ожидал совсем (поэтому Ванга с меня никакая): в этом году народ массово строится в частном секторе. Несмотря на то что стройматериалы, работа подорожали существенно, но с учетом того , что двушка перевалила за 8-10 лямов, а еще + ремонт, в данные деньги можно поднять неплохой домик. У меня в поселки просто некоторые куски земли(участки) выросли в 2 раза. То что в прошлом году продавалась за 1,2ляма, в начале года куплено за 2,15 (14-15 соток), и рядом нет электрички, школ, садов. Сейчас такой же соседний участок выставлен за 3,2 ляма. Да и новых домов начали строить много, как ни когда раньше, причем в массе своем достаточно приличные от 250 кв.
Сосед стоит в очереди к мастеру по установке дверей, запись за месяц.

по цифрам в точку. я примерно также считал. и то, это - для москвы актуально. в подмосковье по моим подсчетам лет 12-15 надо на выход хаты в "ноль". цена аренды меньше не намного, а вот стоимость жилья - существенно ниже

Что значит окупится? За 20 лет она может вырасти в цене раза в два. Я брал в Москве квартиру в 2005 году, так она сейчас стоит почти в три раза дороже. Если в баксы перевести, то в два раза дороже. Ну так я в ней жил, а потом стали сдавать, получать прибыль и квартира никуда не девается и её можно продать даже дороже, чем купил.

Ты ее покупал с целью потом продать? Можешь считать прибыль. А если жить, сдавать, передать в наследство детям, то какая разница сколько она стоит? У меня двушка в которой живём подорожала в $ с 99г. как минимум в 6 раз, и что толку? Я её продавать не буду, или если буду то только менять на более свежий дом. От того что она так сильно подорожала ни тепло ни холодно.

vop, в любом случае, инвестиции в недвижимость куда выгоднее, чем банковские депозиты. И, в отличие от акций, тоже более надёжны. Но! В акции можно вкладываться куда более меньшими суммами. А вот в недвижимость вкладываться надо по полной программе.

Byaka, хорошо, ты подсчитал, что твоя недвига подорожала псц как. Но, и всё в круг также подорожало. Таким образом, при продаже своей недвиги, ты выручил сумму прибыли, которую оставишь при покупке чего то ещё. Есть не хитрый калькулятор, наиболее прибыльного вложения средств и это не в недвижимость.

Про акции не соглашусь, смотря какие и на какой период. Но ими надо заниматься постоянно, и относиться как к работе, может быть основной или дополнительной.